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房企信用持續分化,穩健龍頭韌性生長

時間 2022-04-20 11:41:31 來源:搜狐焦點  

“只有當潮水退去的時候,才知道誰在裸泳?!?/p>

2021年下半年起,地產行業頻繁遭遇“黑天鵝”事件,多家大型房企出現流動性危機,國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽接連下調地產公司評級。

據相關統計顯示,自2021年下半年以來,房地產行業遭遇融資寒冬,三大國際評級機構接連下調受評房企評級或展望已超過250余次,對房企融資等方面產生重大影響。有機構樣本調研了46家內地房企,這其中,已有23家房企的信用評級與展望被撤銷,基本都是規模TOP50房企。

億翰智庫認為,在“三道紅線”、“兩集中供地”等樓市調控政策常態化之下,以及疊加疫情影響,再到個別頭部房企暴雷,銀行、評級等各類金融機構對房企開啟了普遍性的限制,同時地方政府進一步加強預售資金監管,使得房企資金壓力倍增。信用評級下降,使得部分出險地產公司融資成本增高,甚至融資渠道不暢,導致流動性危機加劇。

上述背景之下,房企們若能保持評級展望穩定尤為顯得珍貴。

行業分化下的確定性,評級優勢壁壘進一步提升

評級,像一面鏡子,真實反映出房企的經營素質。

評級機構在給房企做評級時綜合考慮了各方面,包括業績增長能力、盈利能力、債務杠桿率以及流動性管理等。有的房企為了讓數字更好看,會通過明股實債和表外負債等方式,來減輕賬面債務。而隨著暴雷房企屢見不鮮,很多評級機構也在不斷調整模型,“寧可誤殺,也不可放過”。

評級體系中,標普、穆迪、惠譽三大國際機構無疑最具權威性。而從三大國際機構對于房企評級調整的態度來看,市場走向不容樂觀。業內人士認為,預計2022年出現房企負面評級或評級下調的可能性依然較高。其中,低信用評級的房企會受到更多影響,主要體現在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

不過,在評級機構大面積調低評級的情況下,仍有部分房企獲得了正面評價,如新城、龍湖、旭輝、綠城、碧桂園等優質的公司均獲得部分“投資級”評級。此外4月8日,標普發布報告上調中國金茂(00817.HK)展望至“穩定”,確認其長期發行人信用評級BBB-。

這實際上與房企融資表現已經形成互為因果關系,繼而對市場產生分化效應。億翰智庫報告顯示,融資渠道向優質房企傾斜,綠檔房企與紅檔房企融資增速有15%的差距,且政策的邊際放寬都是從優質龍頭房企開啟,如銀行間市場的融資出現松動,發債成功的以主體評級較高的房企為主。

政策端也明確態度。有4月11日,證監會、國資委、全國工商聯發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),指出,營造良好發展環境,穩定企業預期;增進價值回歸,穩定投資者預期?!锻ㄖ诽岬綄⒅С置駹I房企發債融資,將有利于緩解民營房企融資難的狀況。支持房企向新發展模式轉型,轉型的領域將得到金融支持。將有利于穩定房企預期,有利于促進房地產業良性循環和健康發展。

保持民營房企高信用評級,龍湖集團展現出生長韌性

值得一提的是,2022年4月12日,標普、穆迪確認對龍湖的信用評級,分別維持原評級BBB、Baa2,展望均為穩定。此前,龍湖已獲得惠譽BBB評級展望穩定、中誠信證評(AAA)、新世紀(AAA)展望均為穩定。截至目前,龍湖集團是唯一獲得境內外“全投資級”評級的民營房企。

標普認為:“龍湖在保持穩健財務紀律的同時穩步擴張,將有助于公司在未來一到兩年抵御不利的市場環境波動?!?/p>

穆迪則在評級報告中稱,Baa2評級得益于龍湖集團強大的品牌知名度、多樣化的地理覆蓋范圍、強大的流動性,以及在整個周期內銷售增長。財務數據顯示,2021年,龍湖集團銷售面積達到1708.9萬平方米、合同銷售額為2900.9億元,分別同比增長5.7%、7.2%。受益于良好的銷售情況,2021年龍湖集團營業收入達到2233.8億元,歸母核心凈利潤為224.4億元,分別同比增長21.0%、20.1%。經歷行業深度調整期,龍湖集團依然保持高質量增長,盤面持續穩健。

長期的財務自律、現金流充沛,是房企掌握主動權的核心因素,時刻保持審慎財務管理,是房企穿越周期風險的“法寶”。截至2021年年底,龍湖平均借貸成本為年利率4.14%,創歷史新低,剔除預收款后的資產負債率64.7%,凈負債率進一步下降至46.7%,現金短債比6.11倍,在手現金885.3億元,一系列指標均維持行業內較高水準。

財務自律之外,龍湖“第二增長曲線”全面開花,持續貢獻穩定的收入與利潤。2021年,龍湖集團經營性收入達到188.3億元,同比增長39%。

截至2021年底,龍湖已開業商場達到61座,開業總建面為594萬平方米,覆蓋13個城市,商業整體租金收入為81.5億元,同比增長40%;龍湖租賃住房已開業房間數達到10.6萬間,房源規模處于行業頭部水平,全年租金收入為22.3億元,同比增長23%;龍湖物業管理收入超過104億元,實際面積達到2.64億平方米,連續13年客戶滿意度超90%。

龍湖商業運營、租賃住房、物業管理等經營性業務均成長為行業頭部品牌,為其提供新的利潤增長點。2021年業績會上,龍湖CEO陳序平表示,“龍湖商業的毛利接近75%,包括物業毛利,這部分高毛利業務收入占比逐步提高,對整個集團毛利率的穩定包括提高是有幫助的?!?/p>

基于良好的信用狀況,龍湖的融資渠道始終保持通暢。2021年11月,中國銀行間市場交易商協會召開房企代表座談會之后,龍湖集團發行中期票據得到受理,是首批獲得在銀行間債券市場發債的民營房企。12月,龍湖發行一支為期15年的中期票據,規模不超過人民幣10億元,票面利率為3.7%,從發債規模、利率、年限維度來講,在國內民營房企中均處于較優水平。

2022年1月,龍湖集團完成28億公募公司債券的發行,其中3+3年期品種發行規模20億元,票面利率3.49%;5+3年期品種發行規模8億元,票面利率3.95%。2月14日,龍湖集團又取得中國銀行間市場交易商協會接受注冊通知書,注冊規模為50億元。

融資成本、融資渠道雙重利好,令龍湖集團的債務結構更加健康,償債能力增強,處于行業領先水平。

行業動蕩期,龍湖展現出來的韌性和增長性亦得到多家第三方機構認可。2021年3月15日,龍湖集團被納入恒生指數成份股,正式躋身藍籌股行列。8月,2021年《財富》世界500強排行榜發布,龍湖集團躋身世界500強,位列第456位,展現出穩健的經營質量和強大的企業綜合實力。

標簽: 房企信用持續分化 穩健龍頭韌性生長

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