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    海淀北上新!樓面價倒掛近1萬/平,總價300多萬上車近鐵純商品通勤神盤!

    時間 2022-05-07 11:37:38 來源:搜狐焦點  

    哈嘍大家好,我是血拼哥!

    要事先說!北六環外,昌平均價3.19萬/平共產房北京彩璟和南五環外,均價2.9萬/平共產房北投如郡,今天開始網申!

    項目介紹,戳此處考古:北投如郡|彩璟玉宸

    北京彩璟 除了面向昌平戶籍/社保無房家庭,還面向東西城涉及核心區危樓簡易樓改造、重點文物騰退、申請式退租、申請式換租四類騰退安置家庭配售。

    北投如郡 面向大興、城六區、亦莊經開區無房京籍非京籍家庭。

    符合資格的家庭一定抓緊時間網申登記(2022年5月6日10:00至2022年5月20日17:00),每個家庭可以申請多個項目,只要最后選房的時候做好抉擇就可以。

    說完了網申共有產權房,咱們來說說低總價純商品新房!

    北京樓市如今呈現兩極分化的局面,在今年前兩次集中供地中,海淀可謂是一地難求,但是北京規自委卻開始大量掛牌京北地區的地塊。

    哥們兒來盤點一下,二批供應新地塊中就有昌平平西府、平坊村和土城新村,加上一批已經公布案名的生命科學園(建發珺和府)和中關村國家工程技術創新基地(中海滙智里)的地塊,竟足有5塊之多。

    除了新地塊,入市的新盤項目多元多樣,剛需盤也不少,而且噱頭都以海淀北來宣傳,基本都要和碼農掛上鉤。

    看來北京樓市內卷之風已經刮到海淀后花園的昌平南地區,今兒就想和大家聊聊真正的“海淀北”新盤——建發珺和府,到底能不能在眾多項目中卷出新高度。

    項目位置示意圖

    要知道昌平南部片區近幾年發展勢頭很迅猛。一是由于地理位置靠近海淀可以形成區位替代性選擇;二是承接了不少在海淀發展的高新科創產業,使昌平和海淀有著緊密的產業關系,以及職住的外溢關系。

    有如此豐富的產業與人口,有剛需置業需求的潛在購房者也一定不會少,更需要擦亮眼睛在層出不窮的項目中找到質價比最高的那個。

    那么這個連案名和戶型都是剛公布的建發珺和府有啥優缺點呢?究竟適不適合海淀北工作的剛需朋友們呢?

    區位條件較好

    產業資源豐富

    建發珺和府在回龍觀西南部,屬于京新高速和京藏高速夾縫之中的二撥子區域,北側800米就是北清路,自駕出行方便。

    為啥說這個地理位置不錯呢?

    該項目所屬區域位于未來科學城“生命谷”,有北京國際科創中心、北京自由貿易試驗區兩大紅利政策加持,區域可持續發展后勁強健。

    它西北方向不到2公里是中關村生命科學園,西南處2公里是航天城。西側7公里是永豐產業基地,南側7公里左右為西二旗中關村軟件園。東北處緊鄰三一產業園、小米產業示范基地。

    生命科學園地區現有產業

    再從項目所在二撥子板塊北邊的生命科學園規劃來看,這里會是未來智造產業集群發展的組團地區。

    生命科學園CP01-0601~0603街區控制性詳細規劃圖(2020年-2035年)

    可以說項目周邊的高端產業資源+巨大人口紅利,提供了有力的發展基礎。

    交通方面可圈可點,去后廠村駕車二十分鐘左右;去西二旗,昌平線地鐵一站抵達。當前項目距離最近的地鐵站是昌平線生命科學園站,步行大概1.7公里左右,這個距離說近不近,但要真走起來可能還是有點兒費時間的!

    不過好在聽說項目南側有在建中的13號線分拆線新龍澤站,距離大概1公里。遠期規劃包括M19號線、市郊鐵路S2線、三城聯絡線等多條軌道交通線路。

    新龍澤還是換乘站,未來建成之后,將連通5、8、17號線和昌平線,直接抵達西二旗、后廠村和永豐產業基地,妥妥的碼農通勤專線,大寫的方便!

    只不過13號線分拆項目2021年8月才開始施工,絕對工期4年以上,至少要2025年才能開通了。

    生活配套未來可期

    教育資源卻差強人意

    商業配套,建發珺和府北側約1.2公里為永旺夢樂城、東南4公里范圍有港龍商業中心、北店時代廣場、昌發展萬科廣場等購物中心;

    合生匯和太古里商街位置示意圖

    并且目前永旺隔壁的一塊空地正在建設昌平合生匯和太古里商街,約45萬平的綜合商業體,據說今年就有望開業!

    合生匯和太古里商街效果圖

    醫療資源上也很全面,健康生活有保障。最近的醫療資源是2.5公里左右的積水潭醫院回龍觀分院,五公里范圍內有北京大學國際醫院、北京大學第六醫院昌平院區、積水潭醫院新龍澤院區、回龍觀醫院和中國人民解放軍總醫院京北醫療區。

    項目區位示意圖

    項目還規劃自建養老設施、社區醫療服務中心等,可以滿足日常生活需求。

    大家都知道幾乎整個昌平區整體的就是教育質量都很一般,以后孩子有上學需求的得審慎考慮這里。

    所以很多在昌平南買房的朋友,沒生孩子之前對這里很滿意,但一旦孩子要上學就得置換房子去海淀的問題了。

    項目1公里左右有回龍觀中心小學,這應該是唯一一個對口的公立小學了。3公里左右有中關村外國語學校,隔壁有北清云際自建的36班小學和18班幼兒園可以共享。

    總的來說,建發珺和府對于工作在附近,短期不用考慮孩子上學的買房人還是比較不錯的,因為其他配套會陸續很完善。

    價格倒掛近1w的剛需上車福音

    可能受到噪音影響?

    珺和府是國企建發在北京繼望京養云、建發學府印悅之后,打造的第三個住宅項目。

    建發在北京打造的新中式項目實景圖

    建發能夠俘獲人心的一大亮點就是新中式,古香古色的建筑風格在北京這樣的古都,確實大氣了不少。

    建發珺和府的建設用地面積2.56萬平方米,規劃建筑面積7.18萬平方米,配建3500㎡保障房,關注血拼哥的都知道,二批次供地即將到來的競爭對手們都是純粹的商業住宅,這方面來說建發還是有些吃虧。

    按照地塊控規條件,限高80米,容積率為2.8,執行套內90/70政策,為高層+洋房的產品。

    據悉項目主力戶型為四種,高層的87㎡兩居101㎡三居,洋房的113㎡三居130平㎡四居。高層是兩梯4戶,洋房是1梯兩戶。

    還有少量56㎡、60㎡、98㎡非標準戶型,套數不多。按照北京普宅標準——五環到六環為單價31680元/㎡、總價374萬元以下,56㎡小戶型雖然可以作為普宅,總價365萬左右,但絕大多數人肯定沒機會搶到。

    項目東側緊鄰的北清云際的戶型83㎡、95㎡、108㎡和126㎡,不論是戶型還是配套都和珺和府大致一樣,看來倆項目注定是要正面交戰了。

    哥們認為如果你是在中關村產業園、昌平生命科學園或者未來科學城的年輕碼農,畢業沒幾年又想在北京置業的,那么最在乎的一定是性價比。

    而建發珺和府擁有更低價格更高質量的可能。

    銷售指導價和北清云際同為6.2萬/㎡,最低總價約540萬/套,首套首付約216萬起。

    雖然指導價相同,但是珺和府的樓面價是4萬左右,北清云際約5萬/㎡;

    這樣一來珺和府拿地價格低,1萬/㎡的樓面價差,利潤空間更足,也許后續會有特價房源,而且哥還聽說綠城將進入與建發合作開發,那做出好產品的可能性很大。

    并且珺和府的得房率大概在74%-78%左右,比隔壁北清云際69%-73高了不少。

    但缺陷是珺和府更加臨近高速和城際鐵路,項目西側離高速最近只有200m,多少也有些會噪音影響,到時候要看看開發商如何進行降噪處理了。

    樓棟分布上,剛需87㎡和101㎡遠離京新高速,113㎡和130㎡的洋房反而安排在了靠近高速的一側,真的很令人費解的操作。

    再看看珺和府的戶型,目前只公布了101㎡、113㎡三居和120㎡四居,還都是草圖。

    103㎡三居

    101㎡三居是南北通透的全明戶型,餐廚客一體,U型廚房設計,明廚明衛,衛生間干濕分離。雙面向南,附帶一個轉角飄窗。但是客廳面寬略顯窄,入戶正對衛生間。

    113㎡三居

    113㎡三居,南向三面寬+三飄窗設計,南北通透,明廚明衛。入戶左手邊就是衛生間,滿足疫情期間消殺需求。餐廚客一體,通風不錯。有獨立家政間。

    130㎡四居

    130㎡四居是南向三面寬的四葉草全明戶型,四個臥室分布在四個角落,互不打擾。餐廚客一體,動線流暢,三飄窗中的一個還是270度轉角飄窗,適合觀景。主臥和客廳的墻不是承重墻可打通。

    再看下附近的二手房,同品質較好的次新房領秀慧谷D區也在6.9萬/㎡左右。

    東南側4公里有2014年建成的融澤嘉園6.6萬/㎡和2012年建的金域華府8.2萬/㎡。

    相比之下,建發珺和府新盤價格能倒掛1w+,還是比較適合北部碼農剛需上車的。

    最后,看看競品情況,建發珺和府周邊有不少新房,據說項目會在6月開盤,那么東側緊挨著的北清云際就會成為最大的競爭對手,哥們兒列了個表格供大家參考。

    哥們兒總結一下:

    位置上來看,北清云際更靠近東邊,因為建發項目緊挨京新高速和京張高鐵,存在較大噪音和灰塵影響。

    容積率來說,建發容積率更高,密度更大,社區居住舒適度相對差一些,而且珺和府社區占地面積小,相應公區配套面積就會少,園林綠化品質相對差,就算設計得再好,也有著先天劣勢。

    配建分析,北清云際配套有29500平公租房,四個天然氣鍋爐房,1個配電站,1個郵局?,B和府居住環境就純粹一些,社區質量可能更好,只配了3500平公租房,1處物流配送場所。

    總之,昌平目前這些新盤里大部分都有產業、有交通、有商業配套,又有價格倒掛,小戶型低總價,上車門檻也足夠低。

    不過有的房子雖然便宜但是太遠根本不適合通勤,大家還是要擦亮眼睛謹慎挑選!

    標簽: 總價300多萬上車近鐵純商

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